Trên thị trường bất động sản hiện nay mặc dù tỉ lệ số lượng căn hộ trung cấp trong tổng nguồn cung rất thấp, nhưng chính phân khúc này lại đang có khối lượng giao dịch tốt nhất toàn thị trường. Sở dĩ có được kết quả tốt như vậy là do đối tượng giao dịch của phân khúc này chủ yếu là đối tượng thu nhập trung bình khá chiếm phần đông trong xã hội, trong khi đó người nghèo vẫn “loay hoay” về bài toán tài chính.
Trao đổi vấn đề này với
phóng viên báo, chuyên gia tài chính Bùi Kiến Thành nhấn mạnh: “Nếu không nhanh
chóng có gói tín dụng ưu đãi mới hỗ trợ cho người nghèo thì sẽ không có thị trường
cho phân khúc nhà ở chủ đạo đang phát triển tức là phân khúc từ 10 - 15 triệu đồng.
Đồng nghĩa những dự án trung bình thấp đang được xây dựng không có người mua. Dẫn
đến thời kỳ “đóng băng” BĐS có thể quay lại”.
Thưa
ông, thực tế trên thị trường hoạt động bán mua của phân khúc nhà ở trung bình
thấp đang có độ chững nhất định. Theo nhiều chuyên gia BĐS, nguyên nhân trực tiếp
bắt nguồn từ “cú sốc” 30.000 tỷ đồng kết thúc. Ông đánh giá sao về nhận định
này?
- Thực tế, khu vực căn hộ dành cho người thu
nhập thấp đã có dấu hiệu chững lại từ nửa cuối năm 2015. Tình trạng này khi gặp
phải vấn đề gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng đột ngột dừng đầu năm 2016 ngay
lập tức dồn phân khúc nhà ở cho người nghèo vào thế “bí”. Tại đây có thể nói hoạt
động bán mua của phân khúc trung bình thấp đang có độ “chững” bởi chính sách.
Việc sở hữu một căn hộ giá trên dưới 1 tỷ đồng một lần nữa trở thành điều viễn
mơ với những người thu nhập trung bình 4 triệu đồng/tháng (tính theo mức thu nhập
bình quân đầu người của Việt Nam là 2.300 USD/năm).
Nghĩa
là theo ông, cần nhanh chóng có một gói tín dụng mới thay thế?
- Chính xác. Nhà nước cần có
động thái càng nhanh càng tốt. Cái mà chúng ta đang bàn ở đây là nhà ở cho dân,
người có thu nhập thấp, không có đủ tiền mua. Họ chắt bóp mãi cũng chỉ có cỡ
200 - 300 triệu đồng nên cần phương tiện tài chính từ gói vay ưu đãi mới, lãi
suất hợp lý để mua nhà. Nếu không sớm có
giải pháp kết nối giữa nhu cầu chỗ ở xã hội cho người thu nhập trung bình, thu
nhập thấp thì có thể “băng” lại đông do chủ đầu tư làm ra sản phẩm đúng nhu cầu
nhưng dân không thể mua.
Thưa ông, vậy gói tín dụng
ưu đãi mới cần hội tụ những yếu tố nào để khi kết thúc không “phanh gấp” thị
trường một lần nữa?
- Tôi cho rằng, bất cứ chính
sách nào cũng cần sự minh bạch và rõ ràng. Nghĩa là nên nghiên cứu những gói tiếp
theo 30.000 tỷ đồng hay 50.000 tỷ đồng trên cơ sở lãi suất ấn định theo hợp đồng
vay vốn. Có thể là 5% hoặc thấp hơn do lạm phát hiện tại không cao trong suốt
thời gian 15 – 20 năm. Tránh trường hợp lãi suất sau này có thể gấp đôi so với
lãi suất ban đầu, khiến người đi vay rơi vào tình trạng mạo hiểm. Không có khả
năng trả tiền gốc, tiền lãi sẽ dẫn đến quá hạn và trở thành nợ xấu. Nếu là nợ xấu
thì khách hàng có thể bị chấm dứt hợp đồng và siết nhà, sau đó phát mãi, bán
nhà. Điều này đi ngược lại chính sách nhân văn của Nhà nước. Quan trọng trong hợp
đồng phải có điều khoản có thể trả nợ trước thời hạn với điều kiện cụ thể tùy
theo. Ở một số nước trên thế giới, hợp đồng cho vay kéo dài ít nhất 20 - 30 năm
với điều khoản là người vay tiền có thể chấm dứt hợp đồng sau thời hạn 1 - 2
năm và trả 1 khoản tiền phạt chấm dứt hợp đồng là 1 - 2 tháng tiền lãi cụ thể.
Gói tín dụng ưu đãi mới được thiết lập dựa trên những nền tảng trên sẽ tạo thuận
lợi lớn cho dân mua nhà và tạo ra “cái cầu” để lĩnh vực BĐS phát triển ổn định,
bền vững.
Trước
hàng loạt “mánh khóe” trục lợi từ gói 30.000 tỷ đồng bị phanh phui, ông có quan
ngại gói hỗ trợ mới lại tiếp tục là “miếng bánh” béo bở cho ngân hàng và chủ đầu
tư?
- Nói về gói hỗ trợ 30.000 tỷ
đồng, Nhà nước có chủ trương đúng nhưng giám sát, thanh tra lỏng lẻo dẫn đến dấu
hiệu lợi ích nhóm. Gói hỗ trợ mới cũng thiết lập những hợp đồng quan hệ tay ba
giữa ngân hàng, người mua nhà và chủ đầu tư. Cam kết này khẳng định số tiền do
ngân hàng chuyển trả để mua căn nhà đó được thế chấp tại ngân hàng và ngân hàng
cho vay sẽ theo dõi căn nhà. Nếu như ở các địa phương có những tổ chức như quỹ
phát triển nhà ở thì quỹ này sẽ đóng vai trò trung gian giữa ngân hàng và người
vay. Vì vậy, tôi đề nghị gói mới bổ sung quy định, những địa phương nào có quỹ
phát triển nhà ở, thì nên gắn với các ngân hàng thương mại để phát huy vai trò
trung gian trong việc thẩm định. Quán triệt và giáo dục hệ thống ngân hàng cũng
như hệ thống người sử dụng gói ưu đãi mới vì lợi ích cao nhất cho cộng đồng.
Trường hợp phát hiện ra “trục lợi” phải xử nghiêm theo pháp luật hiện hành.
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét