Điểm yếu cố hữu "chết người" của thị trường BĐS Việt Nam

Trong thời gian qua thị trường bất động sản (BĐS) liên tục có những biến cố thăng trầm có lúc tăng trưởng "nóng", có lúc "đóng băng" và điểm yếu khiến thị trường BĐS luôn dễ bị tác động mạnh mỗi khi có sự thay đổi về chính sách tín dụng của Nhà nước đó chính là nguồn vốn luôn phụ thuộc chủ yếu vào kênh tín dụng ngân hàng.

Đặc điểm cố hữu

Theo chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa, tín dụng ngân hàng vẫn là kênh quan trọng số một đối với thị trường BĐS. Các ngân hàng cũng "thích" cho vay BĐS vì có tài sản thế chấp; thị trường có thể suy giảm trong ngắn hạn nhưng dài hạn vẫn là thị trường nền tảng. Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Đầu tư BĐS toàn cầu GP.Invest Nguyễn Quốc Hiệp cũng nhận định, nguồn vốn phát triển dự án BĐS thương mại chủ yếu ở 3 nguồn chính là vốn doanh nghiệp, vốn khách hàng ứng trước và vốn tín dụng. Tuy nhiên, với phần lớn dự án BĐS thương mại, nguồn vốn được "trông cậy" là tín dụng ngân hàng.

Việc phụ thuộc vào một kênh vốn là điểm yếu của thị trường BĐS hiện tại dù đã phát triển mạnh hơn 10 năm nay. Câu chuyện "thời sự" đối với thị trường BĐS là việc Ngân hàng Nhà nước sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN (Quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài) theo hướng giảm sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn, mà chủ yếu nhằm vào dự án BĐS và nâng hệ số rủi ro các khoản phải đòi của dự án BĐS. 

Theo Giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam, bà Nguyễn Hoài An, với thị trường BĐS phát triển, ngoài kênh tín dụng ngân hàng, còn có nhiều kênh huy động vốn khác như phát hành trái phiếu hay quỹ BĐS. Tuy nhiên, ở Việt Nam, kênh tín dụng ngân hàng vẫn là chủ yếu. Vì vậy, bất kỳ sự thay đổi nào về chính sách tín dụng cũng tác động mạnh đến thị trường BĐS. Tương đồng với ý kiến này, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam cho rằng, hiện thị trường chưa bị tác động nhiều trước thông tin Ngân hàng Nhà nước sửa đổi Thông tư 36 hay việc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ dừng ký hợp đồng mới sau khi đã cam kết cho vay vượt hạn mức. Tuy nhiên, chắc chắn tín dụng cho thị trường BĐS sẽ bị hạn chế, gây khó khăn nhất định cho chủ đầu tư, người mua nhà.

Phân tích về thực trạng trên, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng, thị trường BĐS chưa tạo được luồng vốn ổn định, trong khi vốn tự có của doanh nghiệp không dồi dào. Luồng vốn tín dụng có tỷ lệ lãi suất khá cao, thiếu vốn cho vay trung và dài hạn, chịu tác động mạnh trước sự thăng trầm của thị trường tài chính. Lượng vốn huy động qua cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai thường mang lại rủi ro lớn. "Thị trường BĐS luôn phải vay vốn lãi suất cao. Trong giai đoạn lạm phát, mức lãi suất tín dụng lên tới 25%/năm. Đến nay, lãi suất giảm nhiều, nhưng vẫn ở mức 8%-10%/năm. Trong khi các nước khác, lãi suất tín dụng đầu tư BĐS ở mức 3%-5%/năm" - ông Võ so sánh. 

Mở nhiều kênh huy động

Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, mặc dù rủi ro cao nhưng cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai sẽ là giải pháp vốn trong tương lai gần và là lợi thế của nhà đầu tư dự án chuyên nghiệp, có uy tín. Cùng với đó, từng bước luồng vốn FDI vào thị trường BĐS tăng mạnh, sau khi Việt Nam tham gia các hiệp định thương mại tự do. Chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS cũng là giải pháp đã có khung luật nhưng chưa thu hút được sự quan tâm. 

Ngoài việc doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán, hình thức niêm yết dự án đầu tư cũng cần được áp dụng. Cơ chế mua bán BĐS hình thành trong tương lai có thể chuyển sang niêm yết theo dự án và trả BĐS theo số lượng cổ phiếu. Một hình thức khác khá hiệu quả là thành lập quỹ tín thác đầu tư BĐS để thu nhận vốn đầu tư trên thị trường chứng khoán, từ đó đầu tư vào BĐS. Cùng với đó, tạo cơ chế cho phép thế chấp BĐS ở các ngân hàng thương mại nước ngoài.

 

Đây là cách tốt để tiếp cận nguồn vốn tín dụng trung, dài hạn tại những ngân hàng có tiềm lực tài chính lớn. Vấn đề vốn cho phát triển thị trường BĐS luôn cần nhiều giải pháp. Khi đất đai dễ tiếp cận, vốn dễ tiếp cận, chi phí vốn thấp sẽ là những điều kiện quan trọng hạ giá hàng hóa BĐS.

Theo chuyên gia Lê Xuân Nghĩa, dự báo năm 2018 cung - cầu thị trường BĐS cân bằng. Từ năm 2019, cầu BĐS nhiều hơn cung. Lý do, với tác động của TPP, có khoảng 2,5-3 triệu người ra thành phố, cộng với lao động nước ngoài vào Việt Nam nên nhu cầu nhà ở rất lớn. Trong khi dự án cũ không còn nhiều, đất đai ngày càng thu hẹp.